// Estudio de Mercado · Volumen Uno
El Informe del Mercado de Puerto Rico — Edición 2026
Evolución de precios, valoraciones regionales y perspectiva en 15 municipios y 125 trimestres de datos.
Edición 2026 · Evolución de precios y valores alcanzables por región, 2007–2026, con escenarios hasta 2030
42 páginas · 15 municipios · 125 trimestres de datos · EN/ES · por Angel Carrión Orlandi
Angel Carrión Orlandi·Corredor Principal, Caribbean Prime Group · Viejo San Juan
Resumen ejecutivo
El mercado de vivienda de Puerto Rico completó un viaje de ida y vuelta de diecinueve años. El índice FHFA All-Transactions de precios de vivienda de la isla alcanzó 214.5 en el segundo trimestre de 2007, cayó durante once años hasta un mínimo de 152.7 en el cuarto trimestre de 2018 — una caída de 29 % — y luego se recuperó sin interrupción. Con 285.6 en el primer trimestre de 2026, el índice marca un máximo histórico: 87 % sobre el mínimo y 33 % sobre el pico previo a la crisis.
Ese titular esconde una isla que no es un mercado sino al menos ocho. Dorado cotiza a $820 por pie cuadrado y subió 14 % interanual; Ponce, en la misma isla y a dos horas en carro, ronda los $157. San Juan se mueve cerca de $474, Río Grande cerca de $499 empujado por las residencias de marca Four Seasons Bahía Beach, y Fajardo — la puerta náutica — en $156. La transacción de lujo cerrada verificada más alta que pudimos documentar llegó a $1,935 por pie cuadrado en Dorado Beach en el primer semestre de 2026.
La oferta es la restricción determinante, y su forma importa: los precios suben mientras el volumen de transacciones cae y los permisos de construcción residencial están 33 % por debajo del pico de 2021. Precios al alza con oferta a la baja es la firma de una restricción de oferta, no de una burbuja. HUD contabiliza unos 6.0 meses de inventario a nivel isla frente a una tasa de vacantes en venta de 1.0 %.
La demanda es cada vez más capital del continente e internacional, no formación de hogares locales: se emitieron 5,852 decretos de la Ley 22 entre 2012 y 2024, y el 37 % de esos titulares posee viviendas sobre $5 millones. Los rendimientos brutos de alquiler a nivel isla rondan el 7.1 %, los alquileres a corto plazo de San Juan promedian 57 % de ocupación a una tarifa diaria de $212, y llegaron 2.11 millones de visitantes con pernocta en el año a abril de 2026. Mientras tanto, $17.1 mil millones de fondos federales para la red eléctrica están asignados pero solo $3.6 mil millones desembolsados — buena parte de la recuperación aún está por delante.
La liquidez es la variable que más se subestima. El promedio isla es de 60 días en mercado; San Juan vende en unos 61 días, Rincón en 170, Cabo Rojo en 182, Vieques en 197 y Culebra en 319 — diez meses y medio, sobre un inventario con cerca de dos tercios vacante y unos 1,700 residentes. El precio le dice cuánto vale una propiedad; los días en mercado le dicen cuánto cuesta equivocarse.
Hallazgos clave
+87 %
Alza del índice FHFA de precios de vivienda desde el mínimo del 4T 2018 hasta el 1T 2026
285.6
Nivel del índice en el 1T 2026 — máximo histórico, 33 % sobre el pico de 2007
$820
Precio por pie cuadrado en Dorado, el mercado prime de la isla, 14 % más interanual
7.7 %/yr
Crecimiento anual compuesto de precios desde el mínimo de 2018 hasta 2026 — frente a 3.4 % desde 1995
−33 %
Permisos de construcción residencial frente al pico de 2021 — la oferta se reduce, no crece
6.0 mo
Meses de inventario de vivienda a nivel isla, frente a 1.0 % de vacantes en venta
7.1 %
Rendimiento bruto de alquiler a nivel isla, 1T 2026 — alquiler largo y corto combinados
5,852
Decretos de la Ley 22 otorgados 2012–2024; 37 % de titulares con viviendas sobre $5 M
Qué significa
- ✓Precios al alza, volumen a la baja y permisos en caída se leen juntos como una restricción de oferta, no como una burbuja.
- ✓Amplia dispersión regional: Dorado a $820 frente a Ponce a $157 por pie cuadrado, con cierres de lujo hasta $1,935.
- ✓Compradores y residentes son cada vez grupos distintos — la población se reduce mientras entra capital.
- ✓Economía del alquiler a corto plazo: 57 % de ocupación a $212 por noche; las unidades gestionadas profesionalmente promedian $70k al año frente a $39k autogestionadas.
- ✓La recuperación federal está mayormente por delante: $17.1 mil millones asignados para la red, solo $3.6 mil millones pagados.
- ✓Los días en mercado, no el precio, deciden si una compra fuera del área metro encaja — 61 días en San Juan frente a 319 en Culebra.
- ✓Cada cifra derivada lleva su tamaño de muestra; donde un dato no existe, lo decimos en vez de inventarlo.
Dentro del informe
Evolución de precios, 1995–2026
El capítulo inicial lee el índice FHFA All-Transactions de precios de vivienda de Puerto Rico trimestre a trimestre, desde el pico de 214.5 del 2T 2007, pasando por el huracán María en septiembre de 2017 y el mínimo de 152.7 del 4T 2018, hasta la recuperación ininterrumpida posterior. 125 trimestres de datos, descargados directamente de fhfa.gov y reproducidos con su fecha de consulta.
El capítulo siguiente pregunta qué impulsa la demanda: población, capacidad aérea, titulares de decretos de la Ley 60, trabajo remoto y la escasez estructural de obra nueva en venta.
Precio por pie cuadrado — métrica, método y mapa
El núcleo del informe. Quince municipios valorados en USD por pie cuadrado: Dorado $820, Río Grande $499, San Juan $474, Rincón $388, Culebra $359, Vieques $331, Guaynabo $329, Isabela $270, Cabo Rojo $256, Carolina $232, Humacao $226, Bayamón $223, Aguadilla $222, Ponce $157 y Fajardo $156.
Cada cifra es o bien una estadística publicada con la institución nombrada, o bien un análisis de anuncios de Caribbean Prime con el tamaño de muestra impreso al lado — mediana, nunca media, porque varios de estos mercados son bimodales (en Vieques la media es $452 frente a una mediana de $331).
Las ocho regiones
San Juan, Dorado, Rincón, Aguadilla, Ponce, Cabo Rojo, Vieques y Culebra reciben un perfil completo: precio por pie cuadrado, precio pedido mediano, días en mercado, base de compradores y los desarrollos que fijan el techo local. Solo el Viejo San Juan lleva dos cifras publicadas — $390 y $693 — e imprimimos el rango en vez de escoger una, porque el inventario colonial restaurado y sin restaurar realmente se negocian aparte.
Volumen, oferta y permisos
Los precios suben mientras el volumen de transacciones cae y los permisos de construcción residencial están un tercio por debajo del pico de 2021 — 3,750 permisos de vivienda en venta en los doce meses a junio de 2025. El inventario ronda los 6.0 meses frente a una tasa de vacantes en venta de 1.0 %. Este capítulo pone las tres series lado a lado, porque leídas juntas describen un mercado restringido, no uno especulativo.
También cubre la liquidez: los días promedio en mercado son 61 en San Juan, 81 en Dorado, 154 en Aguadilla, 170 en Rincón, 171 en Ponce, 182 en Cabo Rojo, 197 en Vieques y 319 en Culebra. Cuanto más lejos de San Juan y más discrecional la compra, más delgado el grupo de compradores de último recurso.
Motores de demanda — migración fiscal, turismo, alquiler a corto plazo
5,852 decretos de la Ley 22 emitidos entre 2012 y 2024, con el 37 % de los titulares poseyendo viviendas sobre $5 millones; 2.11 millones de visitantes con pernocta en el año a abril de 2026; y un mercado de alquiler a corto plazo que en San Juan promedia 57 % de ocupación a $212 por noche. Los rendimientos brutos isla se reportaron en 7.1 % en el 1T 2026.
El capítulo también valora la gestión con honestidad: las unidades de San Juan gestionadas profesionalmente promedian unos $70,000 al año frente a $39,000 las autogestionadas. Nuestro propio modelo de rendimiento, sobre un apartamento representativo de $875,000 en Condado, se construye deliberadamente sobre el promedio de mercado y no sobre la cifra profesional.
Perspectiva hasta 2030
Ningún banco, agencia calificadora, organismo público ni casa de análisis publica un pronóstico de precios residenciales específico para Puerto Rico. Lo buscamos, no lo encontramos, y construimos un modelo de escenarios — con cada ancla expuesta para que se pueda discrepar línea por línea. Alto +7.0 % anual hasta un índice de 374 en 2030 (+31 %); base +4.0 % hasta 334 (+17 %); bajo 0 % en 286.
Las anclas: el índice compuso 3.4 % anual en todo el registro 1995–2026 y 7.7 % desde el mínimo de 2018; el DDEC proyecta para 2026 un crecimiento real del PIB de 0.4 % base, 2.3 % optimista, −1.6 % pesimista; el comentario de corretaje a nivel isla se agrupa en 2–3 % para el inventario general, mientras el segmento de lujo sobre $1 M se apreció 6–14 % interanual en el 1T 2026.
Riesgos que nombramos abiertamente — y el costo de yates y aeronaves
La red eléctrica: $17.1 mil millones de fondos federales asignados, $14.3 mil millones obligados, solo $3.6 mil millones desembolsados. Asequibilidad, regulación del alquiler a corto plazo y un mercado de seguros cuyos datos de precios no son públicos — nombramos ese vacío en vez de llenarlo con una estimación. La exposición a tormentas se trata como línea de costo, no como advertencia.
Los capítulos finales llevan el mismo tratamiento con fuentes a las otras dos clases de activos: cuánto cuesta realmente mantener un sportfisher de 40 pies en Fajardo y qué parte compensa un programa de chárter, y qué hace un Piper Navajo bimotor bajo certificado Part 135 con alta y con baja utilización.
Vista previa del informe
El informe completo está abierto: sin registro, sin correo electrónico, sin formulario. Descárguelo y compártalo.
Descargar PDF ↓Metodología y fuentes
La serie de precios es el índice FHFA All-Transactions de Puerto Rico — un índice trimestral de ventas repetidas, 1T 1995 = 100, y la única serie oficial ajustada por mezcla que existe para la isla. El volumen de transacciones proviene de la OCIF. El $/sqft municipal se toma de fuentes publicadas donde existen y, si no, lo calculamos de anuncios activos con el tamaño de muestra declarado. Fecha de corte: julio de 2026.
Cada precio por pie cuadrado derivado sale del mismo procedimiento: cada anuncio activo de venta al que pudimos llegar el 28 de julio de 2026, y solo los que declaran precio pedido y área interior. Terreno, anuncios sin área y duplicados quedan fuera. Reportamos la mediana, nunca la media, y el tamaño de muestra se imprime junto a cada cifra — Rincón se apoya en nueve anuncios y lo dice.
Son precios pedidos, no ventas cerradas, y lo pedido está por encima de lo transado. El resultado es una orientación comparativa, no una tasación; no suscribiríamos una compra solo con ella. Donde dos fuentes creíbles discrepan — el Viejo San Juan a $390 frente a $693, o el conteo isla de alquileres a corto plazo entre 21,500 y más de 30,000 — imprimimos el rango en la página en vez de escoger una en silencio. Donde no se pudo encontrar una cifra, se declara como vacío de datos.
Fuentes primarias: el índice FHFA All-Transactions de precios de vivienda de Puerto Rico, el HUD PD&R Comprehensive Housing Market Analysis (julio 2025), el Instituto de Estadísticas de Puerto Rico, el Informe Económico del DDEC, el informe GAO-26-107225 de la GAO de EE. UU. (diciembre 2025), el US Census Bureau, AirDNA, la presentación de suficiencia de recursos de LUMA Energy y el Center for a New Economy. Fuentes de mercado, nombradas en cada página: Ark Real Estate PR, Puerto Rico Real Estate Market Report, Dorado Beach Market Report, informes municipales de Listed.com, Global Property Guide, InvEstate PR, Christie's International Real Estate PR, Estudios Técnicos, Caribbean Journal; náutica y aviación vía Denison Yacht Sales, NMMA, GAMA y Galati Yachts.