// Estudio de Mercado · Volumen Dos
El Informe de Inversión del Caribe 2025
Veinticuatro jurisdicciones comparadas por lo que cuestan, lo que gravan, lo que restringen y lo que el clima les hace.
Agosto 2025 · Dos huracanes, una pandemia y una década de precios, 2015 a julio de 2025
64 páginas · 24 jurisdicciones comparadas · 12 mercados perfilados · 21 gráficos y mapas · 21 vacíos de datos declarados · 100 % de cifras con fuente
Angel Carrión Orlandi·Corredor Principal, Caribbean Prime Group · Viejo San Juan
Resumen ejecutivo
No existe tal cosa como el mercado inmobiliario del Caribe. Hay un territorio estadounidense donde un comprador del continente no necesita permiso alguno; un Territorio Británico de Ultramar al lado donde ese mismo comprador espera de tres a nueve meses por una licencia y paga el triple de sello; cinco Estados pequeños que venden ciudadanía; dos departamentos franceses dentro de la Unión Europea; cuatro jurisdicciones neerlandesas con traspaso notarial de derecho civil; y una república hispanohablante con registro Torrens y exención fiscal para desarrollos turísticos.
Este informe pone veinticuatro de esas jurisdicciones una junto a otra y le hace a cada una las mismas preguntas. ¿Qué cuesta comprar? ¿Qué se le permite poseer? ¿Qué pasa a la salida? ¿Con qué frecuencia llega el clima? ¿Y hay alguien publicando de verdad un precio? Once de las veinticuatro exigen licencia a un comprador extranjero. Circulan cinco monedas, la mayoría ancladas al dólar. La región registró 34.2 millones de llegadas con pernocta en 2024.
El centro del informe es una década de precios leída a través de los eventos que la formaron: Irma y María en septiembre de 2017, el desplome de la pandemia y el auge posterior, y la inflexión de 2025. Doce mercados reciben un perfil individual — Puerto Rico, Turcas y Caicos, Islas Caimán, Las Bahamas, Islas Vírgenes Británicas, República Dominicana, Barbados, Islas Vírgenes de EE. UU., Jamaica, el Caribe neerlandés, Granada y las Islas de Sotavento.
Tres secciones adicionales cubren los activos que nuestras mesas realmente intermedian: el mercado de islas privadas, yates (comprar, fletar, amarrar) y aeronaves, donde la pista decide qué se puede poseer. Cierra con doce objetivos y a dónde apunta cada uno, nuestro propio argumento a favor de Puerto Rico, cinco argumentos en contra, y doce cosas que verificar antes de firmar.
Hallazgos clave
24
Jurisdicciones comparadas por costo, impuestos, restricciones de propiedad y riesgo de tormentas
11
De las veinticuatro exigen licencia antes de que un extranjero pueda poseer terreno
5
Monedas en circulación en la región, la mayoría ancladas al dólar estadounidense
34.2 m
Llegadas con pernocta en el Caribe en 2024 (Caribbean Tourism Organization)
12
Mercados perfilados individualmente, de Turcas y Caicos a Granada y las Sotavento
0 %
Tasa del Capítulo 2 de la Ley 60 sobre intereses, dividendos y ganancias posteriores a la mudanza, hasta 2035
863
Sectores de Zona de Oportunidad en Puerto Rico — cerca del 98 % del territorio, fijados por ley federal
21
Vacíos de datos declarados — cifras que buscamos, no encontramos y no inventamos
Qué significa
- ✓La soberanía es la primera variable: un territorio de EE. UU., un Territorio Británico de Ultramar y un Estado independiente con programa de ciudadanía son tres transacciones distintas.
- ✓El costo de entrada rara vez es el problema — el de salida sí. El impuesto de traspaso del vendedor en varias jurisdicciones es múltiplo del que paga el comprador.
- ✓Los acres anunciados no siempre son los acres transferibles, sobre todo en islas privadas y parcelas frente al mar.
- ✓El seguro, no el precio de compra, es lo que más veces cambia la aritmética después de aceptar una oferta expuesta a tormentas.
- ✓Los programas de ciudadanía y residencia por inversión varían mucho en lo que realmente conceden y en lo que cuesta mantenerlos cada año.
- ✓La asimetría no estadounidense: los días en Puerto Rico no cuentan para la prueba de presencia sustancial de EE. UU., de modo que un no ciudadano suele ser Extranjero No Residente a nivel federal mientras Puerto Rico lo grava como residente — justo la capa que la Ley 60 apaga.
- ✓Las alternativas regionales se comparan en los mismos términos: CONFOTUR y la Ley 171-07 dominicanas, la Tourism Development Act de Barbados, el programa de la EDA de las Islas Vírgenes de EE. UU. y el régimen BES neerlandés.
- ✓El informe cierra el 31 de julio de 2025 sin excepción, de modo que todas las jurisdicciones se comparan en la misma fecha.
Dentro del informe
Las reglas del juego — veinticuatro jurisdicciones, un solo mar
Las primeras páginas mapean la región por soberanía y régimen de propiedad más que por geografía: territorio de EE. UU. sin licencia de tenencia de tierra, Territorios Británicos de Ultramar, Estados independientes con y sin programas de ciudadanía, el Reino de los Países Bajos y los territorios franceses de la Unión Europea. El color en el mapa es un punto de partida jurídico, no una calificación.
Cómo llegó el mercado hasta aquí — una década en una página
Seis tormentas y lo que costaron; septiembre de 2017 y el doble impacto de Irma y María; el desplome de la pandemia y el auge posterior; a dónde fueron realmente los precios entre 2015 y 2025; y la inflexión de 2025 que cierra la serie.
Mercado por mercado
Doce perfiles, cuatro páginas cada uno donde el mercado lo justifica: Puerto Rico y Turcas y Caicos; Islas Caimán y Las Bahamas; Islas Vírgenes Británicas y República Dominicana; Barbados e Islas Vírgenes de EE. UU.; Jamaica y el Caribe neerlandés; Granada y las Islas de Sotavento. Cada uno hace las mismas preguntas en el mismo orden para que las respuestas se puedan comparar.
Estructuración fiscal — Ley 60, Zonas de Oportunidad y la asimetría no estadounidense
Registros y título; lo que cuesta comprar; ciudadanía y residencia por inversión; y lo que un gobierno le dará por venir. Después la Ley 60, capítulo por capítulo: qué concede realmente un decreto del Capítulo 2 — 0 % sobre intereses, dividendos y ganancias de capital posteriores a la mudanza, hasta 2035 —, qué exige la prueba de presencia, cuánto cuestan las radicaciones y tarifas anuales y, deliberadamente, lo que la Ley 60 no hace.
Los 863 sectores de Zona de Oportunidad de Puerto Rico, cerca del 98 % del territorio, están fijados por ley federal y no por ronda de designación. Y la asimetría que pocos asesores nombran: como la prueba de presencia sustancial cuenta los días en los cincuenta estados y el Distrito de Columbia y excluye expresamente los territorios, un no estadounidense residente en Puerto Rico suele ser Extranjero No Residente a nivel federal, gravado solo sobre ingresos de fuente estadounidense, mientras Puerto Rico lo grava como residente — justo la capa que apaga un decreto del Capítulo 2.
Incentivos regionales comparados
Las alternativas a la Ley 60, expuestas en la misma tabla y en los mismos términos: el régimen CONFOTUR de República Dominicana (sin impuesto de traspaso ni contribución sobre la propiedad dentro de un desarrollo turístico certificado) y la Ley 171-07 para pensionados y rentistas; la Tourism Development Act de Barbados para conversiones de villas aprobadas; el programa de la Economic Development Authority de las Islas Vírgenes de EE. UU.; el impuesto inmobiliario BES neerlandés en lugar de impuesto al patrimonio; y los umbrales caribeños de ciudadanía por inversión, desde Granada en adelante.
Riesgo — tormentas, seguro y la red
Por dónde van las tormentas; seguro, códigos de construcción y lo que sobrevive; y la red eléctrica, con lo que hicieron los puertorriqueños al respecto — el despliegue de solar en techo y baterías que cambió el costo operativo de una casa costera.
Islas, yates y aeronaves
El mercado de islas privadas — qué está realmente en venta, qué se transfiere y qué no. Yates: comprar, fletar y amarrar en toda la región, incluida la norma de cabotaje que rige el chárter entre Puerto Rico y las Islas Vírgenes de EE. UU. Aeronaves: la pista decide, con las restricciones de alcance y longitud de pista que determinan a qué islas puede llegar cada tipo.
Vista previa del informe
El informe completo está abierto: sin registro, sin correo electrónico, sin formulario. Descárguelo y compártalo.
Descargar PDF ↓Metodología y fuentes
Una fecha de cierre, aplicada sin excepción: nada publicado o medido después del 31 de julio de 2025 aparece en el informe. Donde una serie continúa más allá de esa fecha, la truncamos; donde una norma o una tarifa cambió después, el informe describe la norma tal como estaba. Esa restricción cuesta algo de actualidad y compra consistencia interna, que importa más en una comparación que en una fotografía.
Se le hace la misma pregunta a cada jurisdicción y se aplica el mismo estándar de prueba a cada respuesta. Donde no se pudo encontrar una cifra, se declara en vez de estimarla — hay veintiún vacíos de datos declarados, listados juntos. Donde las fuentes creíbles discrepan, la discrepancia se imprime en la página.
Las fuentes incluyen la Caribbean Tourism Organization (abril 2025), registros de la propiedad y tablas de impuesto de sello de cada jurisdicción, los términos publicados de los programas de ciudadanía y residencia por inversión, datos de trayectoria de huracanes de la NOAA, publicaciones regionales de seguro y códigos de construcción, la Ley 60 de Puerto Rico y su guía administrativa, y datos de industria para los mercados de islas privadas, yates y aeronaves. Cada cifra se nombra en la página donde aparece.